Hausverwalter Freiberuflich oder Gewerblich

Immobilienverwalter Freiberuflich oder gewerblich tätig

("zwischen Freiberufler und gewerblicher Tätigkeit"). Von den Steuerbehörden als andere selbständige (freiberufliche) Tätigkeit anerkannt. BEFH, 18.03.1999 - IV R 5/98

Die Klägerin und Beschwerdeführerin (Klägerin) handelt gewerblich als Immobilienmaklerin und Versicherungsvertreterin. Darüber hinaus ist er nach seinen Aussagen in den Disputjahren 1984 bis 1987 und 1989 als Hausverwalter für rund 130 Wohnungen und weitere 33 Werkstätten aktiv. Beides wurde mit Unterstützung von Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der gleichen gemieteten Liegenschaft durchgeführt.

Die Klägerin hat für beide Aktivitäten einen separaten Jahresabschluss mit dem Antragsgegner und dem Prüfungsbeklagten (Finanzamt - FA--) hinterlegt und die Erträge aus der Tätigkeit des Verwalters nicht in die Steuererklärung als Erträge aus dem Geschäftsbetrieb einbezogen. Nach einer externen Prüfung hat sie jedoch ihre Sichtweise geändert und eine Änderung der Gewerbesteuerbescheide vorgenommen, die die Erträge aus administrativen Tätigkeiten in die Gewerbeerträge einbeziehen.

Das gleiche Vorgehen wurde auch bei der ersten Bemessung des Gewerbesteuerhebesatzes für 1989 angewandt. In einem einzigen Unternehmen übt der Antragsteller die Funktion des Hausverwalters zusammen mit seiner Funktion als Makler und Versicherungsagent aus. Der Vorgang war an einem einzigen Standort durchgeführt worden, wodurch es unerheblich war, dass in jedem Fall unterschiedliche Büros benutzt worden waren. Dabei war davon ausgegangen, dass es auch Überschneidungen bei den Aktivitäten wie Telefonate und Urlaubs- oder Krankheitsvertretung gibt.

Die Klägerin fordert, dass die Gewerbesteuerbescheide 1984 bis 1987 und 1989 in Form der Widerspruchsentscheidung so geändert werden, dass die Erträge aus der Tätigkeit der Hausverwaltung im Falle der Gewerbeerträge nicht mehr erfasst werden und die Vorabentscheidung aufgehoben wird. Nach der neueren ständigen Richtschnur des Bundesfinanzhofs sind die verschiedenen selbständigen Arbeiten einer physischen Personen, die teilweise freiberuflich, die teilweise industrieller Natur sind, nach Möglichkeit gesondert zu prüfen und auf die jeweilige Einkommensart aufzuteilen.

Dies trifft auch dann zu, wenn zwischen den Aktivitäten faktische und ökonomische Anhaltspunkte vorliegen, sofern die Verbindungen nicht so nah beieinander liegen, dass die Aktivitäten miteinander unzertrennlich sind (Senatsurteilevom II 12. Januar 1991 IV R 102/90, BFHE 166, 36, HStBl II 1992, 413, m. w.). Nr. } vom 26. 4. 1997 IV R 60/95, BFHE 183, 150, HStBl II 1997, 567).

Dementsprechend ist nach der ständigen Beurteilung auch zwischen freiberuflichen und anderen selbständigen Erwerbstätigkeiten zu unterscheiden (siehe Senatsbeschluss vom I. 2. 1990 IV R 42/89, BFHE 160, 21, BStBl II 1990, 534, m. w.). Ebenso ist eine Trennungspflicht vorzusehen, wenn die Aktivitäten naturgemäß teilweise dem Ergebnis der Geschäftstätigkeit und teilweise dem Ergebnis anderer unabhängiger Arbeiten im Sinne des 18 Abs. I Nr. 3 STG zuzurechnen sind.

Ein oder mehrere Unternehmen sind in S. des zweiten Abs. 1 Gewichtungsgesetzes vorhanden (siehe dazu im Folgenden unter Punkt 3b). Die Tatsache, dass die Geschäftstätigkeit eines Maklers und Versicherungsmitarbeiters als gewerblich zu bewerten ist, erfordert keine weitere Rechtfertigung. Im Gegensatz dazu ist die Klassifizierung der Immobilienverwaltung als andere selbstständige Erwerbstätigkeiten nicht leicht zu verstehen.

Die BFH hat jedoch in Fortführung der ständigen Judikatur des Reichsfinanzgerichts (RFH) die Immobilienverwaltung grundsätzlich wie eine Vermögensbetreuung im Sinne des 18 Abs. I Nr. 3 StG betrachtet (RFH-Urteil vom 16. 6. 1938 VI 311/38, RiStBl 1938, 84; BiFH-Urteile vom 28. 6. 1938 VI 311/38, RiStBl 1938, 852; BFH-Urteil vom 28. 6. 1938, RiStBl 11/38, RFH-Urteil vom 28. 6. 1938, RiBl 1982/8, BFH-Urteil vom 28. 6. 1938 Okt. 1952 IV 314/52, Steuerhoheit in Kartenform, Gewerbesteuerrecht bis 1977, Abs. I, 85; ab I. Dez. 1955 IV 395/54 U, BFHE 62, 120, HStBl III 1956, 46; ab I. M. 1966 VI 63/64, BFHE 86, 305, H HStBl III 1966, 469; ab dem I. Nov. 1970 R 123/69, BFHE 101, 215, H HStBl II 1971, 239); ab dem I. V. 1970 I R 123/69, BFHE

Wenn jedoch die Aktivität des Immobilienverwalters über die Bewirtschaftung der Liegenschaft hinausgeht, erwirtschaftet er kein Einkommen aus anderen selbständigen Tätigkeiten, sondern aus dem operativen Geschäft. Ausgehend von der diesbezüglich anwendbaren Reproduktionstheorie ergibt sich auch, dass die rein vermögensbasierte Bewirtschaftung auch dann zu einem wirtschaftlichen Ertrag beiträgt, wenn die Bewirtschaftung einen Handlungsspielraum eingenommen hat, der es notwendig macht, qualifizierte Tätigkeiten auf Mitarbeiter oder Nachunternehmer zu übertragen, oder wenn die Anstellung von Hilfspersonal für Nebentätigkeiten die Bewirtschaftung nach dem Gesamtumfeldverständnis wirtschaftlich erscheint (vgl.

den vorgenannten Urteilen der RFH und BFH sowie dem Urteil des BFH vom 12. September 1994 IV R 126/91, BFHE 175, 284[BFH 11.08. 1994 - IV R 126/91], BStBl II 1994, 936, ww. Setzt der Hausverwalter Mitarbeiter ein, so ist von Fall zu Fall festzulegen, welche Tätigkeiten den Arbeitnehmern zugewiesen wurden, es sei denn, die Zahl der Mitarbeiter allein könnte als Hinweis auf den wirtschaftlichen Gehalt der Immobilienverwaltung herangezogen werden.

Je nachdem, ob die Immobilienverwaltung als andere eigenständige Gewerke oder als Wirtschaftsunternehmen nach den unter Punkt 4. genannten Prinzipien zu betrachten ist, resultieren für das Verhätnis zur anderen selbstständigen Gewerbetätigkeit andere Schlussfolgerungen. a) Stellt sich heraus, dass die Immobilienverwaltung als andere selbstständige Gewerbetätigkeit zu bewerten ist, so ist sie nach den unter Punkt 4. beschriebenen Merkmalen zu prüfen.

Sind diese Bedingungen gegeben, muss die Aktivität nach dem überwiegenden Anteil für steuerliche Zwecke qualifiziert werden. Andernfalls werden die Aktivitäten den jeweiligen Ertragsarten zugerechnet. Wurden die Erträge nicht bereits vom Steuerzahler gesondert bestimmt, kann eine Entflechtung im Rahmen der Abschätzung erforderlich sein. b) Stellt sich im umgekehrten Fall heraus, dass die Immobilienverwaltung als gewerblich zu bewerten ist, sind die Erträge aus beiden Tätigkeitsbereichen als einkommensteuerliche Einnahmen aus dem Geschäftsbetrieb zu betrachten.

Bei der Gewerbesteuer ist jedoch auch zu untersuchen, ob es sich bei dem betreffenden Unternehmen um ein einzelnes Unternehmen i handelt. Bei zwei Wirtschaftsunternehmen wären diese als separate steuerpflichtige Posten zu bewerten, so dass auch zwei Gewerbesteuerbescheide zu erstellen wären. Die Urteile von B. BFH vom I. Dez. 1960 IV 353/60 U, BFHE 72, 173, HStBl III 1961, 65; vom I. Jänner 1983 IV R 177/80, BFHE 138, 90, HStBl II 1983, 425; vom I. Nov. 1985 VIII R 310/83, HStBl II 1986, 719; Abschnitt der Gewerbesteuerrichtlinie).

Im Falle einer Streitigkeit kann der Bundesrat nicht darüber befinden, ob die Einnahmen aus der Immobilienverwaltung zu Recht in die streitigen gewerbesteuerlichen Bescheide aufgenommen werden. Die FG hat die Zahl der an der Immobilienverwaltung beteiligten Personen sowie deren Aufgabenbereiche und -bereiche nicht ermittelt. Auch reicht das bisherige Ergebnis nicht aus, um zu beurteilen, ob die beiden Aktivitäten so eng verzahnt sind, dass sie ineinandergreifen.

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